Ne glede, ali ste v najemnem razmerju v vlogi najemnika ali v vlogi najemodajalca, morate poskrbeti za pravno varnost razmerja v katerega se spuščate.
Zato vedno podpišete najemno pogodbo, kjer opredelite obveznosti in pravice, ki izhajajo iz najemnega razmerja. Za izdelavo najemne pogodbe lahko uporabite e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo.
Poleg podpisa najemne pogodbe pa je pomembno, da dodobra spoznate osnove najemnega razmerja in poskrbite da zaščitite svoje pravice, ki Vam pripadajo, bodisi v vlogi najemnika, bodisi v vlogi najemodajalca.
V spodnjem članku boste našli nasvete in koristne informacije, ki jih morate nujno poznati, da boste varno in brez težav najeli ali oddali svojo nepremičnino.
Kje dobiti pravne informacije?
Področje najemanja nepremičnine je urejeno s Stanovanjskim zakonom. Ta podrobno ureja stanovanjska najemna razmerja in določa obvezne sestavine najemne pogodbe.
Vnos obveznih sestavin v najemno pogodbo omogoča visoko stopnjo varnosti in nemoteno »pravno življenje« najemne pogodbe in najemnega razmerja.
e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo
Pri tem je treba omeniti, da enaka pravila, ki veljajo za najem stanovanja, veljajo tudi za najem enostanovanjske hiše.
Stanovanje lahko oddaja samo lastnik stanovanja oz. hiše
Stanovanje oz. hišo lahko oddaja samo oseba, ki je lastnik nepremičnine.
Najemnik se mora o lastništvu pred podpisom pogodbe prepričati na podlagi izpiska iz zemljiške knjige ali na podlagi originalnih kupoprodajnih pogodb (veriga vsaj od leta 1991 dalje) oz. drugih listin. Če ne preverite lastništva lahko pride do hudih goljufij pri oddaji stanovanja!
Kako preveriti podatke o lastniku stanovanja?
Do elektronske zemljiške knjige lahko dostopate preko spleta, na povezavi: elektronski dostop do zemljiške knjige.
Podatke, ki jih potrebujete za vpogled v zemljiško knjigo, najdete na streneh Geodetske uprave. Za navodila, kako pridete do podatkov, preberite članek: Kje dobiti podatke o svoji nepremičnini?
Lastnik lahko pooblasti tudi drugo osebo
Lastnik lahko tudi pooblasti drugo osebo (npr. družinski član, sorodnik, tretja oseba...).
Pri tem bodite pozorni, da je pooblastilo v pisni obliki, s predpisano vsebino v skladu s 64.a členom Zakona o notariatu. Podpis lastnika na pooblastilu mora biti overjen pri notarju.
e-obrazec: Pooblastilo lastnika za oddajanje nepremičnine v najem
Če je pooblastilo denimo le ustno, pomeni to za najemnika veliko tveganje in izpostavljenost, sploh če najemnik pooblaščencu osebno plačuje najemnino.
Kaj če se zamenja lastnik?
Sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
Kaj če se poveča število najemnikov?
Če se družina najemnika poveča (denimo zaradi rojstva otroka), je lastnik je dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi za dodatne osebe.
Glavne obveznosti lastnika in najemnika
Pri najemu je pomembna obojestranska skrb za obveznosti in dolžnosti. Izpolnjevanje obveznosti je v korist obeh strank in pomeni urejeno razmerje glede najema.
Če najemna pogodba ne določa drugače, je dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe najemnik, dolžnik vseh ostalih terjatev pa etažni lastnik.
Lastnik stanovanja sicer odgovarja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno, kar pomeni, da če najemnik teh stroškov ne plača, lahko dobavno podjetje toži lastnika.
Z vidika varstva pravic in urejenih razmerij je pomembno, da mora po zakonu etažni lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik.
Lastnik lahko pisno pooblasti najemnika, da ga zastopa v razmerju do drugih etažnih lastnikov. O tem mora obvestiti upravnika.
Lastnik mora prihodek iz najemnega razmerja prijaviti davčni upravi v okviru svoje dolžnosti plačevanja dohodnine oz. davka od dohodka pravnih oseb.
Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas
Prekinitev najemne pogodbe sklenjene za nedoločen čas s strani lastnika, je možna večinoma samo pod pogojem, da zagotovi najemniku drugo ustrezno stanovanje.
Zakaj sploh podpisati najemno pogodbo?
Najemna pogodba je temelj za pravico bivanja najemnika in temelj za prihodek iz najema za lastnika. Pravilna najemna pogodba te pravice izkazuje in potrjuje, ter ščiti obe stranki.
e-obrazec: Najemna pogodba za stanovanje ali hišo
Z najemno pogodbo lahko najemnik tudi uveljavlja različne druge pravice, ki mu gredo v primeru subvencionirane najemnine (npr. študentska subvencija za najem) in podobnih pravic (npr. olajšave mladih družin).
Najemna pogodba je temelj za dokazovanje najema v primerih različnih inšpekcijskih ali davčnih pregledov.
Nenazadnje pa pred sklenitvijo najemne pogodbe ne pozabite preveriti soseske (glede hrupnosti in podobno) in vsaj okvirno spoznati sosedov, da ne boste po tednu ali dveh ugotovili, da ste najeli stanovanje, v katerem je bivanje nevzdržno.
