Nakup nepremičnine (hiše, stanovanja,...) je ena izmed bolj pomembnih prelomnic v življenju vsakega posameznika.
Zato je pomembno vedeti, kakšen je postopek prodaje oz. nakupa, saj so posledice napak ki jih v tem postopku storimo lahko zelo hude.
V naslednjem članku bomo pogledali, kakšen je postopek nakupa oz. prodaje nepremičnine, kje najdemo podatke o nepremičnini, ki se prodaja, kakšna je obdavčitev in ja je potrebno storiti, da postanemo dokončni lastniki kupljene nepremičnine.
Podatki o nepremičnini
Prvi korak, ki ga moramo obvezno storiti je, da preverimo kakšno je stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Tu vidimo, kdo je pravni lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini vpisane hipoteke, služnosti, morebitni spori in podobno.
Do izpiska iz zemljiške knjige pridemo povsem enostavno, v nekaj minutah, na portalu e-Sodstvo.
Kako to storite, lahko preberete tu: Kje dobiti brezplačen izpisek iz zemljiške knjige (zemljiškoknjižni izpisek)?
Ka kaj morate še biti pozorni pri nakupu nepremičnine, lahko preberete v članku: Na kaj biti pozorni, ko kupujete nepremičnino.
Sklenitev prodajne pogodbe
Ko pridobimo podatke iz zemljiške knjige, in se kupec in prodajalec dogovorita o vseh podrobnostih posla, je potrebno skleniti prodajno pogodbo.
e-obrazec: Prodajna (kupoprodajna) pogodba za nepremičnino
Pogodba mora vsebovati podatke o kupcu in prodajalcu, podatke o nepremičnini, znesek in način plačila kupnine, morebitne hipoteke in ostala bremena, ki bremenijo nepremičnino, ter zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo kupec vpisal kot novi lastnik v zemljiški knjigi.
Plačilo davka
Pri novogradnjah se obračunava 8,5 % DDV za stanovanja ter 20 % DDV za poslovne prostore. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec. Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine.
Pri starih nepremičninah se obračunava 2 % davek na promet nepremičnin, zavezanec za plačilo davka je prodajalec. Osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine.
Poleg davka na promet z nepremičninami mora prodajalec plačati tudi davek od kapitalskega dobička, ki/če ga je ustvaril pri prodaji nepremičnine (razlika med nabavno in prodajno ceno).
Stopnja tega davka znaša prvih 5 let po nakupu 20%, nato pa se vsakih naslednjih 5 let zmanjša za 5 odstotnih točk.
Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.
Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe (in ne šele po prejemu kupnine!) pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri. Prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, s katero je pridobil lastninsko pravico, oziroma izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo.
Davčni organ potrdi plačilo davka v obliki žiga na kupoprodajni pogodbi, ta izvod pogodbe je hkrati tudi tisti, na katerem notar overi prodajalčev podpis – kar je pogoj za vpis v zemljiško knjigo
Notarska overitev prodajne pogodbe
Ko je davek plačan, je potrebno notarsko overiti podpis na prodajni pogodbi.
Če je zemljiškoknjižno dovolilo ločeno (ni del pogodbe), je potrebno overiti podpise na zemljiškoknjižnem dovolilu.
e-obrazec: Zemljiškoknjižno dovolilo
Vpis v zemljiško knjigo
Kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele, ko se vpiše kot lastnik v zemljiški knjigi. To lahko stori preko notarja, ki overi podpise na pogodbi, osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.