Tako najemnik, kot tudi najemodajalec imata možnost, da prekineta najemno razmerje. Pri tem so možnosti lastnika precej bolj omejene, kot pa možnosti najemnika, ki lahko poda odpoved brez razloga.
V nadaljevanju bomo preverili kdaj in komu lahko lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo, ko najemnik ne krši najemne pogodbe in kakšni so razlogi za odpoved s strani najemnika.
Odpoved najema s strani najemnika
Če najemna pogodba ne določa drugače, lahko najemnik odpove najemno pogodbo kadarkoli, brez da bi za to navajal razlog.
Odpoved mora biti pisna. Če gre za stanovanje, ki je skupni dom zakoncev in je najemnik stanovanja le eden od zakoncev, ta ne sme odpovedati najemnega razmerja brez pisnega soglasja drugega zakonca. V nasprotnem primeru odpoved najemnega razmerja nima pravnega učinka.
e-obrazec: Odpoved najemne pogodbe za stanovanje - s strani najemnika
Odpoved najema s strani lastnika
V kolikor najemnik krši določila najemne pogodbe lahko najemodajalec poda krivdno odpoved najemnega razmerja.
Več o tem:
Če najemnik ne krši določil najemnega razmerja, lahko lastnik najemniku odpove najem le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.
Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati
e-obrazec: Odpoved (redna) najemne pogodbe s strani najemodajalca, brez krivdnih razlogov
To pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, poleg tega, da je zgrajeno v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji, ima uporabno dovoljenj ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter zadošča stanovanjskim potrebam in površinskim normativom, tudi to, da novo stanovanje v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.
Istemu najemniku je mogoče redno odpovedati najemno pogodbo brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana kot tudi če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana se šteje zlasti povečanje števila njegovih ožjih družinskih članov, povečanje števila gospodinjstev, upoštevaje merila glede primernosti stanovanja.
Omejitev iz prejšnjega odstavka ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države, kadar se izvajajo zamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stanovanjskega fonda, pri čemer je treba najemniku zagotoviti stanovanje v skladu z drugim odstavkom tega člena.
Stroške selitve nosi lastnik.
V kolikor se lastnik in najemnik ne strinjata glede primernosti novega stanovanja, o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Kakšen je odpovedni rok?
V primeru odpovedi najema s strani najemnika je odpovedni rok 90 dni. S pogodbo se lahko določi krajši odpovedni rok.
V primeru odpovedi najema s strani lastnika je odpovedni rok 90 dni. S pogodbo se ne da določiti krajšega odpovednega roka. To pomeni da, če je v pogodbi določen krajši odpovedni rok, velja zakonski 90. dnevni odpovedni rok.
Drugi načini prenehanja najemnega razmerja
Smrt najemnika
Če najemnik stanovanja umre, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi. Zahteva za sklenitev pogodbe mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika.
e-obrazec: Zahteva za sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika
Če se ožji družinski člani ne sporazumejo o tem, kdo bo sklenil najemno pogodbo, odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi drugače določeno.
Sprememba lastništva stanovanja
Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
Razveza zakonske zveze
Če se zakonska zveza razveže, se lahko prejšnja zakonca sporazumeta o tem, kdo od njiju ostane ali postane najemnik stanovanja, drugi zakonec pa se iz stanovanja izseli.
Če se prejšnja zakonca ne moreta sporazumeti, odloči o sporu na zahtevo enega od njiju sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče upošteva pri tem stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok in drugih oseb, ki skupaj z njima stanujejo, ter druge okoliščine primera.
To velja tudi v primeru prenehanja zunajzakonske skupnosti.
Potek najema za določen čas
Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače.
e-obrazec: Aneks o podaljšanju pogodbe za določen čas
Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.
Obvestilo o ne-podaljšanju najemnega razmerja tako ni zakonsko obvezno, je pa vsekakor zelo priporočljivo, v izogib morebitnim nejasnostim.
Sploh zaradi možnosti molče obnovljenega zakupa. Če zakupnik (najemnik) po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, še naprej uporablja stvar, zakupodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.
e-obrazec: Obvestilo o poteku (in ne-podaljšanju) najemne pogodbe za določen čas